不動産投資について学んでみました〜杉原杏璃の不動産投資の本を読んで不動産投資のメリット・デメリット〜

FP情報

ブログをはじめて4ヶ月目に突入していますが、ブログを見ていただきファイナンシャルプランナーの資格をもっていることを知ってもらい不動産投資の会社さんからパートナー契約を結ばないかと声をかけてもらえました。ただ以前に不動産投資をやりませんかと営業をかけられた際は全く興味もなかったので話も右から左に抜けてしまっていたので、せっかくなので勉強してみました。
今回は、パートナー契約の話をいただいた会社さんの話と、先日離婚で話題となった杉原杏璃さんの「不動産投資は自分らしく生きる道具」という本を読んで得た知識を紹介していきます。

ポートフォリオとは

投資を考えたときに必ずでてくる用語に「ポートフォリオ」という言葉があります。おそらく、株やNISAなどでもでてくる用語ですが、当たり前のように使われ説明をされないので簡単に説明をしておきます。
金融・投資用語としての「ポートフォリオ」は、現金、預金、株式、債券、不動産などの投資家が保有している金融商品の一覧や、その組み合わせの内容のことです。投資をする上で資産をさまざまな種類の金融商品に分けてリスクの管理をするために作成されます。
予測外の大きな市場変動があった場合、資産のほとんどを失ってしまうリスクがあります。それを避けるため、「さまざまな金融商品にバランス良く資産を配分しておいたほうがいい」というのがポートフォリオの考え方であり、最もリターンが大きくリスクが小さい最適な組み合わせを探る考え方を「ポートフォリオ理論」と言っています。

資産形成をするための「資産三分法」

「ポートフォリオ理論」の中で「資産三分法」は定評のある考え方とされています。不動産投資について紹介の前に、まず「資産三分法」とは何かについて書いていきます。
どのように3つの項目に分けるかと言うと、「現金・預貯金」「株式」「不動産」の3つです。なぜこのような分け方になるかを説明していきます。
現金・預貯金」:短期資産。安全性、換金性はあるが、収益性が低い資産。
株式」:中期資産。換金性と収益性に優れるが、価格変動幅が大きく安全性は落ちる資産。
不動産」:現物資産のため安全性に優れ、定期的な家賃収入と値上り益も期待できるが換金性が低い資産。
3つの資産にはそれぞれ異なる性質があります。このため、3つのバランスを考えて投資を行うことで安定的な資産形成が可能になるとされています。
※換金性:お金が必要なときに、すぐに現金にかえられるかどうか、その度合いのこと。

不動産投資とは

不動産投資をシンプルに説明すると、住宅(ワンルームマンションやアパートなど)を購入し、そこに住む人から家賃を払ってもらい収入を得ると言うことです。投資と聞くと、読み方のわからないグラフとにらめっこしながら買ったり、売ったりのイメージがあると思いますが不動産投資は違います。


具体的な例で説明すると、投資家Aさん、不動産会社B、住人Cさんが最少人数の登場人物です。
まず、不動産会社Bより投資家Aさんが住宅を購入するところがスタートです。今回は都内にあるワンルームを2,500万円で購入します。購入にあたっては、投資用ローンを組む方がほとんどになるかと思いますが、お金が元々ある方は一括で購入ということもあるようです。今回読んだ「不動産投資は自分らしく生きる道具」の中で杉原杏璃さんは一括購入をしていましたが、次回不動産投資をする際にはローンを組んで投資をしたいと書いてありました。ローンを組むことのメリットは後ほど書いていきます。
このままでは、月々のローンをただ払うだけなので住まないのであれば損しかしません。ここで登場するのが住人Cさんです。購入したワンルームマンションに住んでもらい家賃を払ってもらいます。家賃が投資家Aさんの収入になります
単純ではありますが、ローンの月々の支払いが7万円で、家賃が8万円ならば1ヶ月に1万円利益がでるということになります。
これだけなら、周りにもっと不動産投資している人がいると思います。それでは何故、あまり不動産投資をしている人と出会わないのかというとデメリット(リスク)があるからです。

不動産投資のデメリット(リスク)

投資には、必ずデメリット(リスク)がついていきます。何もせずリスクもなく収入が増えるのであれば誰もが投資をしているはずです。不動産投資の主なリスクを説明していきます。

空室、滞納リスク

不動産投資の主な収入は家賃収入なので、空室や家賃の滞納が発生してしまうと収入が「0」になります。収入が「0」だけならまだいいのですが、不動産投資はローンの支払いがあるため「マイナス」になってしまうリスクを背負っているということです。
リスク回避の対策は、空室を出来る限り作らないように「需要の高い住みたいと思える物件を選ぶ」ことや、空室時でも家賃の保証をしてくれる「保証会社をつける」などの方法があります。

天災、事故などのリスク

日本は地震大国なので地震・津波による建物の倒壊や台風などによる倒壊といったリスクがつきものです。近年の建築物は耐久性に優れているためリスクは減少傾向にありますが絶対ではないので備えは必要です。また事故に関しては、家事が想定されます。入居者が火事を起こし不動産が全焼などと言った可能性もあります。
リスク回避の対策は、「地震保険」「火災保険」にはいることです。保険料と補償額をしっかりと見定めてどの保険にはいるかを決めしっかりと収益が出るように考えることをオススメします。

金利上昇のリスク

ローンを組んで投資用物件を購入する場合がほとんどかと思いますので、その場合は金利が上昇すればローン返済の支払い額が増え、それに伴い収支も悪化するリスクがあります。現状そこまで金利が大きく変動する可能性は大きくありませんがこの可能性も「0」ではないので投資する際は考えに入れる必要があります。
リスク回避の対策は、金融期間の選定返済期間の短縮化などが挙げられます。

老朽化のリスク

当たり前ですが、不動産は老朽化していきます。老朽化によって、修繕費用やメンテナンス費用がかかってしまったり、築年数と共に売却額や家賃は下がります。
老朽化のリスク対策は、事前の収支計画をしっかりとたてておくことです。不動産会社に過去の修繕費や同エリアの家賃の変動を確認し計画を立てることをオススメします。

不動産投資のメリット

もちろんメリットになる部分もあります。家賃収入以外にも不動産投資をすることで得られるものはあります。

老後の年金補填

将来の私たちが受け取る年金を不安視する報道をよく目にするかと思います。不動産投資は老後の継続的な収入をつくる方法の一つになります。例えば30歳のときに不動産投資を35年ローンで始めた場合、65歳になったときローンの返済が完了し家賃の収入がそのまま利益になるように変わっています。築年数による家賃が減額となってしまっていたとしても、ローンの支払いがないため年金にプラスした収入が出来上がります。

生命保険の代わりになる

何度も話にでてきていますが、不動産投資をする際にはローンを組む方がほとんどです。ローンを組む際には、「団体信用生命保険」に加入が必要となるものが多いです。団体信用生命保険には、「がん特約」もあるため既に加入している保険と被る部分がでてきます。このため、ローンを組むことで今までの保険をやめて保険料を削減することができます。詳しくは保険を複数扱えるファイナンシャルプランナーに相談が必要です。

インフレ対策

インフレになると物価が上がるため貨幣の価値が下がります。しかし、不動産であれば築年数が経っていたとしても価格が上がり売却益を得られる可能性もあります。また、家賃も上がる可能性があります。1973年の大卒初任給が62,300円に対し家賃平均は14,371円と給与に対し23%でした。2019年には大卒初任給は210,200円に対し家賃平均は85,460円と家賃の給与に対する割合が40%まで上がっています。この金額的な面と、給与に対しての割合を考えると家賃は今後も高くなる可能性があります。
立地条件にもよりますが、自分が住んで快適に過ごせるエリアを選定しておけば築年数に大きく左右されない不動産投資になるかもしれません。

レバレッジ効果

FXをやっている方であれば言葉に馴染みのある言葉かと思います。「レバレッジ効果」とは、少ない自己資金でも大きな取引が可能になることに加え、投資効率が高く出来ることをいいます。自己資本を保証金として、大きな投資をすることが出来るということなのですが、不動産投資の場合はローンを組むことで少ない資金で大きな金額を扱えるということになります。

パートナーの不動産投資会社のすごいところ

様々なメリット・デメリット(リスク)があることがわかったところで今回連絡をいただいた不動産投資会社のすごいところを紹介します。今回声をかけていただいた会社は、不動産投資だけではなく「不動産の販売代理業」「不動産の賃貸管理」「リフォーム事業」と購入後も手厚いサポートをしてくれる会社でした。上記デメリット(リスク)で紹介した「空室・滞納リスク」「老朽化のリスク」を保証してくれるサービスが充実していました。

家賃保証システム

月々の経費はかかりますが、もしも空室になってしまった場合も家賃の90%を保証してくれるシステムです。

家賃保証システム

今は、管理手数料が5%まで下がっているとのことでしたので80,000円の家賃であれば4,000円を月々支払えばこのシステムを利用が可能になります。また、注目特典にある「修理費」「修繕費」も負担してくれます。

対象設備

上記の設備であれば、何度でも保証を受けられるようになっています。設備の修理・修繕費は35年の間でおおよそ320万円ほどの費用が発生することが予想されます。この金額をサポートしてもらえるのはかなり大きいかと思います。

杉原杏璃さんの「不動産投資は自分らしく生きる道具」で購入した不動産はこのようなサポートがなかったため、網戸が壊れて修繕するのにかなりの修繕費がかかってしまったとのことも書かれていました。

終わりに

今回「不動産投資」について書きましたが、現在ご自身で住む住宅購入のためにローンを組む方は同時進行は難しいです。FPに相談したことがあればわかりますが、ローンを1つ組むときに他のローンがあると組むことができない可能性が高くなりますのでご注意ください。

また、投資用のローンを組むのに年収が450万円以上であることと年齢が20代から40代前半までが対象になるようです。
公務員など家賃補助がしっかりとあり住宅購入がまだ先の方などは不動産投資には向いているかと思います。

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